近日，一篇《房产证下岗了!以后房产证写谁名都没用，有它房子才归你》的文章引发关注和讨论，还衍生出“房产证上有你的名字≠房子是你的”等内容。那么，房产证自5月1日起“下岗”的说法是否正确?房产证上写谁的名字是否不再重要?新的不动产权证与房产证有何区别?没有土地证的话，如何办理不动产权证？

嘉宾：云南大韬律师事务所主任 王绍涛律师

方弘：事实上，早在2016年年底，全国大部分地区就已经不再颁发房产证，而改发不动产权证。据国土资源部官网消息，截至2016年年底，全国实现不动产统一登记“颁发新证、停发旧证”地市已经达到100%，除西藏部分县外的所有省(区、市)的县，全部实现“颁新停旧”。

那么旧的房产证还有效吗?是不是必须去更换不动产权证?

王绍涛：其实这是一个误会，大家对不动产权证的颁发或者实施理解上有误。当然也不排除有标题党的嫌疑。原来是两证分开的，也就是房产证和土地使用证各自分属于不同的行政机关来管理。2016年底以后，两证统一登记为不动产产权证。在实行新的不动产产权证之后，是否原来的房产证就必须要去换，如果不去换是否就无效了呢？

什么情况下，必须要办理不动产权证书？必须要在产权发生变更、发生转移的情况下，这时颁发的新证就是不动产权证。如果不发生这种变更、转移，那么实际上你原来的产权证、土地证仍然是有效的。

方弘：很多朋友还不清楚什么是不动产权证，它跟之前的房产证对我们普通老百姓来说主要的影响在哪儿呢？

王绍涛：主要是管理方面更加方便，更加快捷。不动产权证和房产证有什么区别？大概两个方面。

一方面，新的不动产权证实际上就是二证合一，就是把房产证和土地证合二为一。

第二个方面，新的不动产权证基本上像身份证一样，在全国范围内，是唯一的一个身份符号。这就便于在全国范围内查房产，或者说找到房产的主人。

方弘：有一些房子呢，咱们的住户手里只有一个房产证，但是没有土地证，那像这种情况又怎么能够在以后的交易当中去更换不动产权证呢？

王绍涛：这是一个难题，为什么会没有土地证？它分为两种情况吧。第一种是没有去办土地证，手续都是合法的，所有的土地出让金都是已经交过的，那么在这种情况下，你直接去办或者说换不动产权证就就行了。无非是一个程序上的问题。

其实更多的情况是根本就不可能办到土地证。比如说，土地是属于划拨的，像集体住房、老小区。比如说，土地出让金还欠着，无法办理土地证。

在这种情况下，房子本身就不能进行交易。那么，这就需要把这些历史遗留问题都要解决，使其进入一个合法正常的途径，才可以换取新的不动产权证。

方弘：像手里没有土地证的朋友，肯定就是非常的着急，也非常的担心。不动产权证一旦实施以后，自己没有土地证是否意味着自己的土地就很难再去做任何的交易和转移登记等等。

王绍涛：这些问题绝大部分或者所有的应该都是一些历史的遗留问题。这种问题你要一刀切是有些难度的。这里面有开发商的问题，有政府方面的问题，还有其他方面的问题等等。所以，目前至少还没有一个完善的解决方案。

比如说，没有交土地出让金，国家现在就准许你办土地证，那事实上国家就损失了土地出让金这笔收入。而且，对于已经交了土地出让金，也就是房价当中已经包含了土地出让金的这部分消费者或者业主来说，又是不公平的。所以，还得把历史的老账补上。

还有一种情况，房价当中已经包含了土地出让金，是开发商把这笔钱挪用了，开发商必须要来承担这个责任。

如果要政府放弃这一块的利益或者说既往不咎，我觉得这个难度不是一般的，因为会牵一发而动全身。

这种情况要分为几个情况来解决。

第一个，如果本来就没有交土地出让金的，购房者在购房的时候房价当中就没有这一笔成本，那就是所谓的天上不会掉馅饼，如果要拿到土地证，从而最终获得不动产权证，你就必须要去补交土地出让金。这个责任在哪儿呢？当然首先开发商也有责任，但是，如果没有支付相应的土地的成本，主要的责任还是我们业主的。这是一种情况。

第二种情况，如果在购买房屋的时候，里面已经包含了土地出让金这部分的成本，但是这些钱被开发商挪用了，或者说侵占了，那么这就要追究开发商的责任。

另外一种情况，虽然土地出让金，开发商已经交给了政府部门，但是有关的土地房屋方面的资料没有报到政府部门去办理土地证。

如果是属于后面这两种情况，那么都是要督促开发商来尽快解决，手续合法化。

另外，也可以通过政府部门协调，让开发商尽快的把土地出让金交了，同时把有关资料报到政府部门，以便于尽快办理土地证，从而让不动产权证尽快落到实处。

方弘：另外呢，大家也很关心的问题就是不动产权证或者是房产证上没有你的名字，是不是就不是你的了，比如说像一些夫妻共同的房子，可能只有一方的名字，那么这个房子的权属又怎么来判断？

王绍涛：这跟我们婚姻法没有冲突，比如说，这个不动产权证或者房产证上没有你的名字，是否你就是产权人？这个不仅仅是根据《物权法》也包括现在的不动产权登记的有关的这些政策法规来判断，而且还要和婚姻法配套。《婚姻法》明确规定，在婚姻关系存续期间，购置的房产、车辆即便是没有夫妻一方的名字，其实都是属于夫妻共同财产。所以，不能够一概而论，在不动产权证上没有你的名字，那么你就没有产权，还不能这样下结论。

所以，是否你是否属于产权人，一个方面要看在不动产权证或者房产证上是否有你的名字，另外一个方面还要看是否属于在婚姻关系存续期间购置的房产，只有通过这些综合考量，才能够判断你是否属于产权人。

方弘：我们赖以生存、居住的房子的权属凭证的更换是件大事。很多人终其辛苦一生，都是为了这张证。为此，对于一些历史遗留问题，比如说一些老小区、一些单位购房就没有土地证，这些情况应该在新政实施过程中，甚至是新政实施以前政府部门就该把它给解决好。

来源：个案说法